В условиях ограниченного метража типовых квартир многие собственники стремятся визуально расширить пространство, в том числе за счет модернизации оконных проемов. Однако последние прецеденты, установленные Верховным Судом Российской Федерации, свидетельствуют о существенном ужесточении правового регулирования в данной сфере. Ранее судебные инстанции часто шли навстречу собственникам, легализуя перепланировки с установкой новых окон, но современная правоприменительная практика демонстрирует кардинальный поворот.
Панорамные и французские окна: в чем разница и общая проблема
В современном интерьерном дизайне высоким спросом пользуются два типа конструкций: панорамные и французские окна. Панорамные окна представляют собой крупногабаритные светопрозрачные конструкции с минимальным количеством переплетов, создающие эффект непрерывного остекления. Французские окна, по сути, являются полноценными дверными системами со створками, рамами и фурнитурой, остекленными на всю высоту. Их объединяет ключевой технологический аспект: для монтажа зачастую требуется демонтаж части внешней ограждающей конструкции здания — подоконной зоны или целого участка стены.
Эволюция судебной практики
До недавнего времени в судебных решениях преобладала позиция, согласно которой подоконная часть внешней стены не входит в состав общего имущества многоквартирного дома (МКД). Если техническая экспертиза подтверждала, что стена не является несущей (что характерно для многих кирпичных зданий) и работы не создавали угрозы конструктивной безопасности, суды узаконивали такие изменения. Примером служит решение Благовещенского городского суда Амурской области от февраля 2020 года.
Переломный момент наступил при рассмотрении одного из дел Верховным Судом РФ. Собственница квартиры на первом этаже провела реконструкцию, расширив оконные проемы и установив французское окно, выполняющее также функцию выхода на прилегающую территорию. Работы были предварительно согласованы с жилищной инспекцией города Москвы. Однако товарищество собственников жилья (ТСЖ) оспорило законность перепланировки, указывая на отсутствие согласия других владельцев помещений в доме.
Проведенная судебная строительно-техническая экспертиза установила, что общее имущество дома непосредственно не затрагивалось, а новые конструкции соответствовали архитектурному облику фасада. Исходя из этого, суды трех инстанций отказали в иске ТСЖ, посчитав, что получение согласия собрания собственников не требуется.
Позиция Верховного Суда РФ: новые правовые риски
Верховный Суд РФ отменил все предыдущие судебные акты, сформулировав принципиально новую правовую позицию (Дело № 5-КГ24-47-К2). Ключевые аргументы высшей судебной инстанции сводятся к следующему:
1. Статус внешней стены. Внешняя стена многоквартирного дома, будучи ограждающей несущей конструкцией, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ является частью общего имущества всех собственников помещений в этом доме. Увеличение высоты оконного проема за счет разбора части такой стены приводит к уменьшению площади этого самого общего имущества.
2. Необходимость согласования. Любые действия, ведущие к уменьшению или изменению общего имущества МКД, в силу статей 40 и 44 ЖК РФ требуют предварительного согласия, принятого на общем собрании собственников помещений в доме. Такое решение должно быть принято единогласно всеми владельцами.
В рассматриваемом деле общее собрание собственников отказало хозяйке квартиры в даче согласия. Следовательно, проведенные ею работы были признаны незаконными, а собственница обязана восстановить исходное состояние оконных проемов.
Правовые последствия для собственников
Данное решение создает серьезные правовые риски для всех владельцев квартир, которые установили панорамные или французские окна без надлежащего согласования, если такие конструкции не были изначально предусмотрены проектной документацией дома. Теперь они могут столкнуться с исками со стороны ТСЖ, управляющей компании или других собственников о принудительном устранении изменений.
Для легализации уже выполненных работ потребуется предоставить в суд протокол общего собрания собственников с единогласным решением об одобрении данной конкретной перепланировки. В противном случае суд обяжет демонтировать новые окна, восстановить первоначальные конструкции, а также возместить судебные издержки, включая существенную государственную пошлину, которая по подобным имущественным искам может превышать 20 000 рублей.
Этот прецедент подчеркивает важность соблюдения не только технических, но и юридических норм при изменении конструкций в многоквартирных домах. Аналогичный подход к согласованию требуется и при реализации других масштабных проектов, затрагивающих общее имущество, например, при строительстве русской печи с лежанкой в частном доме, где ключевое значение имеют расчеты несущей способности фундамента и соблюдение противопожарных норм.
